اجیر و مستأجر

دانلود پایان نامه

امّا اگر مالک منفعت، مدعی باشد -کما این که غالباً چنین است- و اجرت کارش را طلب کند و استیفاء کننده نیز در حالی که تبرعی بودن عمل را ادعا می کند، ادعای مالکِ منفعت را انکار نماید، در این که قول کدام یک مقدم است بین فقها اختلاف است و مبنای خلاف هم فی الجمله در این است آیا اصل در منفعت مستوفات، ضمان است الاّ این که مالکِ منفعت، مجاناً منفعت خود را بذل کند یا اصل، عدم ضمان است مگر این که سبب ضمان ثابت شود. لذا در مسأله دو قول مطرح شده است.
قول استیفاء کنندهی منفعت به ضمیمهی سوگندش مقدم میشود. به دلیل این که اصل، بری بودن ذمهی مستوفی از اشتغال به اجرت است.
در توضیح ایـن قول میتوان گفت که مقتضـای اصل برائت این است که قول استیفاء کنندهی منفعت مقدم میشود. علاوه بر این، موجبی هم برای ضمان وجود ندارد زیرا موجب ضمان در دو امر منحصر است؛ اول: ید و استیلاء بدون اذن و دوم: التزام عقدی، خواه این التزام به اجاره باشد یا به وسیله ی عقدی دیگر.
ضمان عقدیی که مالک ادعا می کند بنا به فرض ثابت نیست و نیازمند اثبات می بـاشد و به وسیلـه ی اصـل عدم نفی می گردد. بنا بر قاعده ی احتـرامِ مـال و عملِ دیگری هم، امکان ندارد به وجود ضمان استدلال کنیم زیرا استدلال به قاعده، مقید به عدم اذن هست و مفروض در مسأله این است که استیفاء خواه به طریق اجاره یا تبرّع و رضایت به آن، به اذن مالک منفعت بوده است. بنابراین که معیار در مدعی و منکر، غرض متنازعین باشد و قاعدهی احترام نیز در این جا ثابت نگردد، فرض مسأله از باب مدعی و منکر محسوب شده، مدعی اجاره، مدعی و مدعی تبرعی بودن عمل، منکر خواهد بود و در نفی ضمان، نفی اجاره کفایت می کند بدون این که نیازی به اثبات مجانی بودن قرارداد باشد. زیرا بنا به فرض، سببی که موجب ضمان می شود اجاره است نه چیز دیگـر، پس مدعی اجاره، ادعای ضمان می کند و مدعی تبرعی بودن عمل، نفی ضمان میکند. بنابراین، قول وی به ضمیمهی سوگندش مقدم می شود.
قول مالک در استحقاق اجرت و ضمان مقدم میگردد. این قول را به مشهور نسبت داده و در توضیح آن گفته اند:
اگر معیار در مدعی و منکر مصبّ دعوا و عبارت طرفین دعوا باشد، مسأله از باب تداعی بوده و هر یک از طرفین باید سوگند یاد کنند. در صورتی که هر دو طرف سوگند یاد کنند و یا هر دو از سوگند نکول نمایند دعوا ساقط شده و اجرت المثل عملِ مالک منفعت بر استیفاء کنندهی منفعت واجب می گردد اما اگر مالک منفعت سوگند یاد کند ولی استیفاء کنندهی منفعت، از سوگند خوردن، سر باز زند، استیفاءکنندهی منفعت ملزم به پرداخت اجرت المسمای ادعایی مالک منفعت می شود.
همچنین بنابراین که معیار مدعی و منکر، مقصود و غرض طرفین از نزاع باشد و مورد از باب مدعی و منکر به حساب آید و بنابر ثبوت قاعده ی احترام و اصالت آن، مدعی تبرعی بودن عملِ عامل، مدعی بوده و مدعی اجاره، منکر، محسوب می شود، زیرا ثبوت اجرت المسمای مساوی با اجرت المثل مقتضای اصالت عدم تبرع است و از طرفی اصالت عدم اجاره اثر خاصی در مورد مسأله ندارد چون حتی اگر ما علم به عدم اجاره داشته باشیم باز هم به صرف عدم اثبات تبرع، استیفاء کنندهی منفعت ضامن پرداخت عوض (اجرت المثل) است و اصل و قاعدهی احترام مال مسلمان اجازه نمی دهد عمل وی بدون اجرت باقی بماند مگر به اذن خودش. البته باید توجه داشت که اذن مالک منفعت در هر حال رفع ضمان نمی کند بلکه فقط حرمت تکلیفی را بر می دارد. زیرا موضوع ضمان، اذن به نحو مجانی است نه مطلق اذن. در مسأله ی ما چیزی که احراز شده است اذن مطلق می باشد که آن هم فقط رافع حرمت استیفاء (حکم تکلیفی) است نه بیش تر. پس با استصحاب عدم اذن مجانی، ضمان اجرت المثل ثابت می گردد.
ماده ی336 قانون مدنی که به استیفاء از کار دیگران اختصاص دارد اگر چه ناظر به حالتی است که شخص بر مبنای یکی از اسباب قانونی غیر از قالب عقود و ایقاع از کار دیگری منتفع میشود و لیکن مبنای آن با قول دوم سازگاری دارد. مادهی مزبور مقرر می دارد: «هرگاه کسی بر حسب امر دیگری اقدام به عملی نماید که عرفاً برای آن عمل اجرتی بوده و یا آن شخص عادتاً مهیای آن عمل باشد، عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود، مگر این که معلوم شود که قصد تبرّع داشته.»
براساس مادهی فوق، عامل، زمانی مستحق اجرت می باشد که قصد تبرع از انجام عمل نداشته باشد. در صورتی که عامل به قصد تبرّع برای دیگری کاری انجام دهد نمی تواند طلب اجرت کند هر چند که در عرف برای آن عمل اجرتی باشد یا عامل به طور معمول مهیای انجام عمل در مقابل دستمزد باشد. بنابراین طبق ماده ی فوق، اصل در منفعت مستوفات، ضمان است مگر این که مالک آن را مجاناً بذل کند. به عبارت دیگر، با توجه به بخش اخیر ماده ی مذکور، داشتن قصد تبّرع، امری خلاف اصل است، و کسی که آن را ادعا می کند مدعی محسوب شده و طبق قاعدهی «البینه علی المدعی» باید از عهدهی اثبات ادعای خود برآید.
2-1-2-2- اختلاف طرفین در اجاره و جعاله
هرگاه یکی از طرفین قرارداد مدعی اجاره در مقابل اجرت معین باشد و طرف دیگر، مدعی جعاله در مقابل جعل شود، از آن جهت که هر یک از طرفین می خواهد حقی را بر دیگری اثبات یا از خود نفی کند مورد از موارد تداعی بوده و با تحالف هر کدام از متداعیین، حکم به سقوط دعوای آن ها شده و قراردادشان باطل می شود. همچنان که مادهی 194 ق.م حکم به بطلان معامله کرده است. در نتیجه، اگر مـالی از طرفین در دست دیگری بـاشد هر یک از طرفیـن به مـال خود رجوع میکند البته این در صورتی است که نزاع قبل از انجام کار و استیفاء منفعت باشد. اما اگر نزاع بعد از انجام کار و استیفاء منفعت باشد، علاوه بر حکم حالت قبل، متصرفِ در منفعت، موظف است اجرت المثل عمل انجام شده را بپردازد، با توجه به این که هر دو طرف اتفاق دارند که عمل توسط استیفاء کننده ی منفعت از عامل خواسته شده است حال چه به نحو اجاره باشد یا جعاله، عامل نیز با رضایت عمل را در مقابل عوض انجام داده است، احترام کار شخص ایجاب می کند که عمل عامل بی اجرت باقی نماند و بطلان قرارداد اگر چه باعث جلوگیری از آثار مترتب بر قرارداد اجاره یا جعاله می شود و لکن ضمان عمل شخص از بین نمی رود.

مطلب مشابه :  انگیزش درونی و بیرونی

2-1-2-3- اختلاف طرفین در اجاره و استیجار
هر گاه مالک عینی ادعا کند که آن را اجاره داده است ولی متصرف در عین ضمن رد ادعای مالک عین، ادعا کند که برای محافظت از عین اجیر شده است. مانند این که مالک ادعا کند که خانه ام را اجاره دادم در مقابل فلان مبلغ در سال، و ساکن خانه نیز ادعا کند که مرا برای حفظ خانه درمقابل فلان مبلغ اجیر کرده ای.
با توجه به این که هر دو طرف ادعای چیزی را می کنند که طرف مقابل آن را نفی می کند، مورد از باب تداعی است و در صورت فقدان بینه، هر یک از طرفین ملزم به ادای سوگند هستند. بنابراین مالک سوگند یاد می کند که طرف مقابل را برای حفاظت از خانه اجیر نکرده است و ساکن نیز قسم یاد می کند که خانه را اجاره نکرده است. بنابراین توافق ارادهی طرفین نسبت به ماهیت عقد، مورد تردید قرار می گیرد و چون دلیلی بر اثبات ادعای هیچ یک وجود ندارد ادعای هر دو نفر ساقط می شود. تردید مزبور در حقیقت باعث تردید در پیدایشِ سبب تشکیل عقد می شود ؛ ولی از آن جا که ساکن، منافع خانه را استیفاء کرده است به عوض سکنای خانه ملزم به پرداخت اجرت المثل خواهد بود و زوال ضمان نیازمند بینه است.
2-1-3- اختلاف در کیفیت عقد
توافق ارادهی طرفین نه تنها درماهیت عقد بلکه در خصوصیات عقد (مطلق یا مشروط) نیز ضروری است وگرنه عقدی واقع نخواهد شد.
اما اگر بین اجیر و مستأجر در مشروط یا مطلق بودن عقد اختلاف شود، تکلیف چیست؟
فقها مورد مسأله را از باب مدعی و منکر دانستهاند و در حل اختلاف طرفین عقد، قول منکرِ شرط را مقدم داشته اند به این دلیل که اصل در عقد، عدم اشتراط است و همچنین در صورت تخلف یکی از طرفین از شرط، اصل بر عدم جواز فسخ است. لذا گفته می شود که شرط مؤنه ای زائد بر اصل عقد است که باید توسط مدعی اثبات گردد؛ و دلیلی بر تحالف طرفین وجود ندارد.
لیکن عدهای، مورد مسأله را ـ بنابراین که ملاک مدعی و منکر ریشهی دعوا و عبارات طرفین دعواست نه اغراض مورد نظر آنها ـ از باب تداعی دانستهاند که در صورت فقدان بینه، تحالف درآن لازم می آید زیرا اختلاف طرفین دعوا در خصوصیـات مشخص کننـدهی عقد باعث اختلاف در متشخّـص (عقد) شده است: چون این خصوصیات به گونه ای مشخص کنندهی نوع عقدِ مورد انشاء می باشند، ارادهی انشایی علاوه بر اصل عقد به آن خصوصیات نیز تعلق خواهد گرفت. بنابراین اگر یکی از دو طرف، عقدی مشروط انشاء کند و طرف دیگر همان عقد را به صورت مطلق و بدون شرط انشاء کند، عقد مزبور ـ نه به صورت مشروط و نه به صورت مطلق ـ منعقد نخواهد شد.
الف)اختلاف قبل از انجام کار
براساس قول اول، که مورد مسأله را از باب مدعی و منکر می داند. مدعی وجود شرط وظیفه دارد آن را اثبات نماید. در صورت ناتوانی از اثبات ادعای خود، منکر وجود شرط، بر عدم وجود شرط یعنی مطلق بودن عقد اجاره، قسم یاد می کند و قول وی مقدم می شود و طرفین عقد اجاره، هر یک ملزم به ایفاء تعهد خود (بدون شرط) می باشند.
اما بر اساس قول دوم که مورد مسأله از باب تداعی باشد در صورت فقدان بینه از سوی طرفین و تحالف یا نکول آن ها، عقد باطل شده و هر یک از طرفین اگر مالی در دست دیگری داشته باشد به آن رجوع می کند.
ب) اختلاف بعد از انجام کار
اختلاف اجیر و مستأجر در وجود یا عدم وجود شرط بعد از استیفاء منفعت یا در اثناء آن، براساس قول اول (تقدیم قول منکر)، طرفین را فقط به انجام تعهدات بی قید و شرط ملزم می نماید و مستأجر ملزم به پرداخت اجرت المسمای مورد توافق است.

مطلب مشابه :  اعتماد ، مشارکت ، مشارکت افراد در ارزشیابی از برنامه درسی