اجیر و مستأجر

دانلود پایان نامه

3-2- اختلاف در تعهدات مستأجر
همان طور که اجیر مکلف به انجام دادن کار مورد تعهد و تسلیم آن به مستأجر است، مستأجر نیز موظف به پذیرش کالا و کار مورد تعهد از اجیر و پرداخت اجرت وی می باشد. بنابراین اختلافاتی که ممکن است در انجام تعهدات مستأجر بروز کند و همچنین روش حل آن، در دو مبحث مورد بررسی قرار می گیرد.
3-2-1- اختلاف در قبض کالا و پذیرش کار
هر یک از اجیر و مستأجر، در پی دست یافتن به نتیجه ای هستند که از قرارداد اجاره برای آنها حاصل می شود. مستأجر خواهان منفعت حاصل از کار اجیر و اجیر خواهان اجرتی است که در قبال انجام کار به وی پرداخت می شود. اما گاهی اجیر ادعا می کند که علیرغم تسلیم منفعت، مستأجر از قبض آن سر باز زده است و مستأجر با انکار ادعای وی، خواهانِ انجام عمل مورد اجاره یا خسارت آن می شود؛ برای حل این اختلاف چه باید کرد؟
با تکیه براصل عدم تسلیم، مورد مسأله از باب مدعی و منکر بوده و اجیر به عنوان مدعی موظف به اثبات ادعای خود می باشد. در صورت ناتوانی اجیر از اثبات ادعا، قول مالک به ضمیمه ی سوگند مقدم می شود. اما لازم به ذکر است که اختلاف مذکور زمانی مصداق پیدا می کند که عمل اجیر در ملک خود وی انجام گیرد زیرا در جایی که متعلق اجاره نفس عمل باشد مانند نماز و روزه و همچنین در موردی که عمل اجیر در اشیایی انجام شود که در تصرف مستأجر است به مجرد اتمام عمل، منفعت به قبض مستأجر رسیده است و اختلافی بین فقها در وجوب پرداخت اجرت آن نیست و مستأجر حق ندارد در پرداخت اجرت تأخیرکند مگر این که به طور صریح یا ضمنی شرط شده باشد.
اما در صورتی که عمل در ملک خود اجیر انجام گیرد یعنی مصالح لازم برای تهیهی کالا را اجیر فراهم آورد، بنابر نظر برخی، تا زمانی که کار تسلیم مستأجر نشود اجیر حق مطالبهی اجرت را ندارد.
با قبول کالای ساخته شده توسط مستأجر، ملکیت آن به مستأجر منتقل شده و حق عینی بر آن پیدا می کند به این معنا که قبول نشانهی انجام کار برطبق قرارداد بوده و جنبهی طریقیت دارد. اجیری که کار خود را انجام داده و به عهد خود وفا کرده است در انتظار دریافت اجرتی است که مستأجر تعهد آن را کرده است.
در صورت اثبات مدعی، از آنجا که امتناع مستأجر از پذیرش کالا به منزلهی تجاوز به مفاد قرارداد است، اجیر می تواند اجبار مستأجر را به قبول کالا از دادگاه بخواهد و با سپردن آن به صندوق اداره ی ثبت یا دادگستری از تعهدی که داده بری شود.
3-2-2- اختلاف در پرداخت اجرت
در اجارهی اشیاء، تسلیم عرفی منفعت با تسلیم مورد اجاره تحقق می یابد و به همین جهت مستأجر باید پس از قبض عین مستأجره، تمام اجاره را بپردازد. ولی در اجاره ی اشخاص، پیش از پایان انجام کار نمی توان گفت موضوع عقد اجاره به مستأجر تسلیم شده است. بنابراین اجیر پیش از پایان کار حق مطالبهی اجرت از مستأجر ندارد. مگر این که در ضمن عقد اجاره در این مورد توافقی کرده باشند. به هر حال اجیر پس از انجام دادن کار (تسلیم منفعت) می تواند درخواست اجرت کند.
حـال اگر طرفین اجـاره در پـرداخت و قبض اجـرت با یکدیگر اختلاف داشتـه باشند به طوری که مستأجر ادعا کند اجرت مورد توافق را پرداخت کرده است و اجیر آن را انکار نماید، قول اجیر به ضمیمه ی سوگندش مقدم می شود زیرا اصل عدم پرداخت و عدم قبض اجرت است. بنابراین مستأجر باید پرداخت اجرت به اجیر را اثبات نماید وگرنه قول اجیر به ضمیمه ی سوگندش مقدم میشود و مستأجر به عنوان مدیون ملزم به انجام تعهد خود می گردد.
مسأله ای که در این جا مطرح می شود این است که آیا اجیر می تواند از حق حبس خود استفاده کند؟ پاسخ به این پرسش مستلزم پاسخ دادن به این سؤال است که آیا با تمام شدن کارِ موضوع قرارداد، تسلیم منفعت تحقق مییابد یا با تسلیم منفعت؟ اقوال مربوطه قبلاً مورد بررسی و مطالعه قرار گرفت و گفته شد که اگر تسلیم منفعت با انجام کار تحقق پذیرد، دیگر نه اجیر می تواند از حق حبس استفاده کند و نه مستأجر حق دارد از پرداخت اجرت به این بهانه خودداری کند و دادگاه می تواند مستأجر را اجبار به پرداخت دین خود نماید. اما اگر پیش از تسلیم کالا، منفعت همچنان در تصرف اجیر باشد استفاده از حق حبس برای طرفین باقی می ماند.
اما پرسش دیگری نیز مطرح می شود که آیا اجیر می تواند با استفاده از حق حبس خود از انجام عمل امتناع کند تا مستأجر قبلاً اجرت مورد توافق را تسلیم نماید؟ ممکن است استدلال شود که اجاره از حیث تسلیم منفعت مانند سایر عقود معاوضی نیست و همان طور که اجیر حق ندارد قبل از انجام کار مطالبهی اجرت نماید به همین دلیل نمی تواند شروع به انجام کار را منوط به تسلیم اجرت کند. این استدلال با این که مورد قبول عده ای از نویسندگان قرار گرفته است ولی قابل تأمل است زیرا اولاً: همانطور که تسلیم اجرت قبل از عمل ممکن است موجب ضرر مستأجر گردد و اجیر پس از آن نخواهد یا نتواند به عهد خود عمل کند، اخذ اجرت قبل از انجام عمل نیز امکان دارد موجبات ضرر اجیر را فراهم سازد و مستأجر از پرداخت دستمزد عاجز شود. ثانیاً: اگرچه اجرای قواعد عمومی معاوضات در اجاره ایجاب می کند که اجیر قبل از اتمام عمل نتواند اجرت را مطالبه کند اما به هیچ وجه دلالت نمی کند که حق حبس در اجاره نباشد، بنابراین با استفاده از ماده ی 466 ق.م می توان ادعا کرد که اجیر به مجرد وقوع عقد اجاره مالک اجرت می شود و با استفاده از حق حبس خود می تواند از انجام عمل تا تسلیم اجرت خودداری نماید. ولی چون تقابض هم زمان و یک جا امکان ندارد در صورت امتناع طرفین از تسلیم، حاکم اجرت را گرفته و در نزد ثالث به امانت می گذارد تا پس از پایان کار، به اجیر تحویل دهد.
3-2-3- اختلاف در مخارج اجیر در مدت اجاره
در اجارهی خاص، شخص می تواند تمام منافع خود را برای مدت معین در اختیار دیگری قرار دهد به گونه ای که مستأجر می تواند به هر کاری که مقدور و متعارف است دستور دهد. در چنین حالتی اگر بین اجیر و مستأجر در مخارج اجیر در مدت اجاره اختلاف شود و اجیر ادعا نماید که علاوهی بر اجرت، تأمین هزینه هایی مانند هزینهی آب و غذا و ایاب و ذهاب و . . . بر عهدهی مستأجر است و مستأجر انکار کند تکلیف چیست؟
در چگونگی حل این اختلاف دو دیدگاه وجود دارد:
گروهی از فقهاء، بر این نظر هستند که نفقهی اجیر در طول مدت اجاره به عهده ی مستأجر است. زیرا جمیع منافع اجیر، مملوک مستأجر است و در این مدت، اجیر نمی تواند نفقه ی خود را تحصیل و تأمین نماید، مگر این که نفقه ی اجیر به وسیله ی شرط به عهدهی خودش گذاشته شده باشد و یا این که قرینه ای خارجی مانند عرف و عادت دلالت بر این امر نماید.
به نظر عده ای دیگر، نفقه ی اجیر به عهده ی خود وی می باشد زیرا پرداخت مخارج اجیر، خارج از مدلول عقد اجاره ی اشخاص است و اصل، برائت ذمه ی مستأجر می باشد. همچنین دلیلی نداریم که مستأجر را ملزم به چیزی زائد بر مفاد عقد بنماییم بدون این که عقد منصرف به آن باشد.
براساس قول اول، در صورت اختلاف اجیر و مستأجر در پرداخت نفقه، قول اجیر مقدم می شود. مگر این که مستأجر خلاف آن را اثبات نماید و بر اساس قول دوم، مسأله برعکس می شود زیرا اصل، برائت ذمهی مستأجر است و اجیر به عنوان مدعی، باید خلاف آن را اثبات نماید.
3-2-4- اختلاف در هزینه های مربوط به انجام کار
بعد از عقد و طبق توافق طرفین، لازم است منفعت مورد اجاره به مستأجر تسلیم شود اما معمولاً انجام کار، نیازمند ابزار و وسایلی است یا هزینه هایی را می طلبد مانند رنگ در نقاشی یا سوزن و نخ در خیاطی و .. .
از صریح کلمات فقها و بزرگان برمی آیدکه تکلیف تأمین ابزار و وسایل و پرداخت هزینه های مربوط به منفعت و کار را عرف و عادت تعیین می کند، اما اگر عرف و عادتی در خصوص ابزار و وسایل و هزینه های مربوط به کاری وجود نداشته باشد و طرفین در آن اختلاف نمایند، راه حل مشکل چیست؟
به نظر عده ای از محققین، هرگاه قرینه ای مانند عرف و عادت، مسئول پرداخت هزینه های مربوطه را معین نکند، طرفین عقد، باید آن را در هنگام عقد مشخص و معلوم نمایند، در غیر این صورت، اجاره به دلیل جهالت و غرری بودن باطل است.
اما بیش تر محققین، عقد اجاره را در صورت فوق صحیح می دانند و بر این نظر هستند که مسئول پرداخت هزینه های مربوطه براساس برخی ضوابط عرفی تعیین می شود. اما در تعیین ضوابط عرفی بین آن ها اختلاف هست، عده ای از محققین در تعیین ضابطه بر این نظر هستند که چون مقتضای اطلاق عقد اجاره، انجام کار توسط اجیر است بنابراین تمامی هزینه های عمل و سایر مقدمات انجام کار را نیز خود وی باید فراهم نماید. منظور از مقدمات انجام کار، مقدماتی است که برای خودِ کار کردن لازم است مانند تهیه قلم در خوشنویسی. اما تهیه و تأمین چیزهایی که مقدمه هستند برای این که روی آن کار انجام گیرد مانند گچ و آجر و در و . . . به عهدهی مستأجر است.
اما عده ای دیگر، بر این نظر هستندکه اطلاق عقد اجاره و مفهوم آن اقتضا می کند چیزی غیر از انجام کار بر عهدهی اجیر نباشد مگر در موارد استثنایی مانند شیر دادن و . . .

مطلب مشابه :  قانون مالیات های مستقیم