اجیر و مستأجر

دانلود پایان نامه

فصل اول
کلیات

این فصل با رعایت اختصار، در ذیل پنج گفتار به تعریف و باز شناسی مفاهیم اصلی، انواع اجاره، ارکان اجاره ی اشخاص، مقایسهی اجارهی اشخاص با برخی از قراردادهای مشابه و در نهایت به بررسی مفاهیم مرتبط می پردازد.
بازشناسی مفاهیم اصلی
در موضوع چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق، بازشناسایی مفهوم اجاره، اجیر و مستأجر به عنوان مفهوم اصلی و کلیدی موضوع، از اهمیت به سزایی برخوردار بوده و مورد بررسی قرار می گیرد.

1-1-1- اجاره
برای شناسایی تعریف اجاره مفهوم لغوی و اصطلاحی آن بیان می شود:
الف) اجاره در لغت
اجاره در لغت اسم برای اجر یا اجرت بوده و اجر به معنای مزدی است که در مقابل عمل پرداخت می شود. همچنان که “کراء” غالباً به معنای “اجر” در اجاره ی غیر ذوی العقول است. راغب در “مفردات” تصریح می کند: به مزدی که در مقابل عمل خوب داده می شود اجر گفته می شود؛ برخلاف جزا که در مقابل مطلق عمل اعم از خوب و بد داده می شود.
لغت اجاره به فتح و ضم و کسر همزه به کار رفته و لیکن اجاره به کسر همزه مشهورتر است . از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر ثلاثی مجرد از اَجَر – یأجر- اجاره بوده مانند کتب– یکتب – کتابه و برخی نیز آن را مصدر آجر – یوجر و از باب افعال دانستهاند همچنان که در حدیث معروف تحف العقول (اجاره الانسان نفسه) به جای ایجار استعمال شده است و برخی نیز گفتهاند که اجاره اسم مصدر از آجر الانسان و استأجره میباشد. گفته شده است که این معنا به معنای اصطلاحی اجاره نزدیکتر است. ولی به نظر میرسد که هر یک از معانی به مناسبتِ مورد استعمال، باید منظور گردد.
ب) اجاره در اصطلاح
در اصطلاح فقه مشهور است که اجاره تملیک منفعت یا عمل در مقابل عوض می باشد.
گروهی تعریف مشهور را از زوایای مختلف مورد انتقاد قرار داده اند. از جمله معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگاری ندارد چه این که منافع در عقد اجاره، حین عقد موجود نیست و چون اجاره از عقود معاوضی است لذا می بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است.
بر همین مبنا و برای احتراز از ایراد، برخی به تعریف مشهور ضمیمه ای پیوند زده و گفته اند: اجاره تملیک عمل یا منفعت در مقابل عوض است و ممکن است گفته شود که حقیقت اجاره، تسلیط بر عین برای انتفاع در مقابل عوض معین و معلوم است.
برخی نیز قائل هستند تملیک منفعت، ثمرهی عقد اجاره است که به تبع معامله می آید نه این که تملیک منفعت، عقد اجاره باشد کما این که تسلیط بر عین، حقیقت اجاره نیست، بلکه از احکام عقلایی اجاره یا از لوازم آن است.
برخی نیز بیان داشته اند: اجاره عقدی است که ثمرهی آن انتقال منافع در مقابل عوض معلوم است با بقاء اصل ملک به حالت اول و یا این که اجاره عقدی است که برای این ثمره تشریع شده است.
قانون مدنی در ماده ی466 درتعریف اجاره چنین مقرر می دارد: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می گویند.»
با عنایت به این که اساس اقتباس قانون مدنی، فقه مشهور امامیه است ملاحظه می شود که این قانون، اجاره را از جمله عقود تملیکی می داند ولی تعریف مذکور چندان دقیق نیست و ایراداتی بر آن وارد شده است از جمله:
1ـ در مقام بیان ماهیت و حقیقت هر موضوعی باید از ذکر قیودی که تصور آن ها موقوف به درک حقیقت آن موضوع است احتراز کرد و الا مستلزم دور و نقض غرض خواهد بود؛ و در تعریف مذکور در قانون مدنی، ملاحظه می شود که عبارت مستأجر و عین مستأجره درمبدأ اشتقاق با کلمه ی اجاره متحدند.
2ـ تعریف مذکور، تعریف جامع و کاملی نیست. زیرا در تعریف از معوض بودن اجاره ذکری به میان نیامده و حال آن که تملیک منافع رایگان نیست و مستأجر نیز در برابر موجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد. نکتهی دیگر که جا داشت در تعریف ذکر شود، لزوم موقت بودن تملیک است چرا که تعیین مدت طبق مواد 468 و 514 ق.م یکی از شرایط صحت اجاره است.
با توجه به اشکالات مطرح شده، عده ای تلاش کرده اند تعاریفی ارائه دهند که اشکالات مذکور را نداشته باشد. از جمله:
«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر در برابر مالی که به موجر می پردازد برای مدت معین، مالک منافع عین مستأجرمی شود.» یا «اجاره عقدی است که به موجب آن احد طرفین، منافع عین مستأجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به طرف دیگر تملیک کند.»
اما باید توجه داشت که تعاریف ارائه شده، باز هم اشکال عدم جامعیت را دارند زیرا شامل اجاره ی انسان نمی شوند. از طرف دیگر، طبق نظر اغلب حقوق دانان و بر خلاف نظر مشهور فقها، تملیکی بودن عقد اجاره در صورتی است که مورد آن، منفعت عین خارجی باشد بنابراین هرگاه مورد اجاره منفعت کلی باشد اجاره عقد عهدی خواهدبود مثل تهیه بلیط اتوبوس برای مسافرت تا مشهد که در روز معینی مسافرت نماید. همچنین هرگاه مورد اجاره، عمل باشد مثل این که کسی نقاشی اتاقی را در مقابل مبلغی به مقاطعه بدهد، در این صورت نقاش تعهد کرده است که نقاشی اتاق را انجام دهد.

مطلب مشابه :  موقعیت جغرافیایی