اختلافات اجیر و مستأجر

دانلود پایان نامه

اما بر اساس قول دوم، در صورتی که طرفین نتوانند بینه ای اقامه نمایند و هر دو سوگند بخورند یا از آن نکول نمایند و حکم به بطلان عقد شود، بنابر قاعده ی احترام و با استفاده از وحدت ملاک ماده ی336 ق.م مستأجر به جهت استیفاء از عمل اجیر ملزم به پرداخت اجرت المثل منفعت عمل اجیر خواهد بود.
.
2-1-4- اختلاف در صحت و بطلان عقد
گاه یکی از طرفین (اعم از اجیر یا مستأجر) برای اجرای قرارداد یا گرفتن خسارت ناشی از عهدشکنی اقامه ی دعوا می کند و طرف مقابل (خوانده) پاسخ می دهد که پای بند به قرارداد نیست. چرا که هنوز دو طرف درمرحله ی مذاکرهی مقدماتی بوده اند یا او پیش از قبولِ طرف دیگر از ایجاب عدول کرده است، یا ادعا می کند که به هنگام امضای قرارداد، اهلیت قرارداد نداشته مثلاً صغیر یا مجنون بوده است یا موضوع تعهد، شرایط لازم را نداشته است، مثلاً فاقد قدرت بر تسلیم موضوع بوده یا موضوع تعهد وجود خارجی نداشته است و گاهی نیز ادعای وی ناظر به وجود شرط فاسد یا مانعی است که مفسد عقد است و لـذا از انجام تعهد شـانه خـالی می کند.
با توجه به این که دو طرف قرارداد با حسن نیت، با همدیگر پیمان میبندند تا به قول و عهد خود وفادار باشند، طبیعی است که در چنین وضعیتی، هیچ کدام از طرفین در پی تمهید دلیل و فراهم آوردن مقدمهی دعوی نیست؛ و به طور معمول دلایل قاطعی بر اثبات گفته های خود ندارند، در نتیجه، تحقق پاره ای از ارکان عقد در پشت پرده ی اعتماد به صورت واقعیتی خصوصی نهان میماند و موقع مناسبی برای منکر و مظنون بوجود می آورد. در چنین مواردی، برای حل اختلاف چه باید کرد تا به عدالت و مصلحت نزدیک تر باشد؟ آیا در هنگام تردید، با استناد به استصحاب عدم رابطه ـ که قبل ازانعقاد عقد متیقن بود ـ اصل فساد باید حاکم شود یا این که برای حفظ مصالح اجتماعی و بر مبنای سیرهی عقلا، باید هر معامله ی واقع شده، درست و نافذ فرض شده و اصل صحت جاری گردد؟ برای یافتن حل مسأله، محل جریان اصول مذکور و قلمرو اصل صحت بیان شود.
2-1-4-1- جریان اصل عدم یا اصل صحت
بین فقها معروف است که در حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در صحت و فساد عقد، قول مدعی صحت به ضمیمهی سوگندش مقدم می شود.
ولیکن برخی از فقها در مسأله قائل به تفصیل شده و بیان داشته اند که اگر اجیر و مستأجر نسبت به چیزی که در تحقق عقد معتبر است اتفاق داشته باشند ـ مانند ایجاب و قبول و صدور آن از متعاقدین که شرایط کمال را دارند و عوضینی که معتبرند ـ و لیکن در وقوع چیزی که باعث فساد عقد میشود اختلاف داشته باشند مانند وجود شرط مفسد در عقد، قول مدعی صحت به ضمیمهی سوگندش مقدم می شود زیرا اصل، صحت فعل مسلم و عدم وقوع آن مُفسد است و قول مدعی صحت با این اصل موافق است. اما اگر اختلاف مربوط به بعضی از اموری باشد که در عقد معتبر است اصل صحت جاری نمی گردد. زیرا اصل این است که سببی برای انتقال وجود ندارد. اگر چه قول به تفصیل مورد نقد واقع شده و لیکن هر دو روشِ حل اختلاف، ریشه در دیدگاه فقها در قلمرو اجرای اصل صحت دارد.

2-1-4-2- قلمرو اجرای اصل صحت
به طور کلی میتوان در خصوص قلمرو اجرای اصل صحت نظرات فقها را در چند دسته خلاصه کرد.
به مشهور فقها نسبت داده شده است که در تمام مواردی که در صحت و فساد معامله اختلاف واقع شده است، اصل صحت را معتبر می داند. خواه ادعای فساد ناظر به وجود مانع یا فقدان شرط آن یا عدم اهلیت یکی از طرفین یا عدم صلاحیت یکی از دو عوض باشد. تنها شرط اجرای اصل صحت، وقوع عرفی قرارداد است و هیچ امتیازی بین شروط مربوط به عقد یا متعاقدین و یا عوضین نیست و هیچ اصلی، حتی اصل استحصاب، دامنهی اجرای اصل صحت را محدود نمی سازد.
گروهی از فقیهان، اصل صحت را در موردی جاری دانسته اند که شک در فساد ناظر به ارکان اصلی عقد (متعاقدین و عوضین) نباشد. ریشهی این نظر در مبسوط شیخ طوسی (ره) است و دیگران از او اقتباس کرده اند.
جمع دیگر، اصل صحت را در جایی قابل استناد می دانند که با اصل موضوعی دیگر در تعارض نباشد. در جایی که بر مبنای «اصل عدم»، معامله فاسد به شمار می آید (مانند اختلاف در بلوغ یکی از دو طرف معامله یا تعیین یکی از دو عوض) اصل صحت، موضوعی برای اجراء ندارد.
برخی نیز در تقدیم قول مدعی صحت، احتمال داده اند که مدعی فساد به اعتراف خود نسبت به وقوع قرارداد پای بند است چرا که معامله ی واقع شده به ظاهر صحیح است و به ناچار مدعی فساد به عنوان مدعی باید فساد آن را اثبات نماید.
چون مبنای اصل صحت، اجماع است باید آن را به مواردی اختصاص داد که اهل فتوا اتفاق نظر دارند. بر این پایه، هرگاه شک در فساد ناشی از تردید در شرایط عقد باشد (مانند موالات)، اصل صحت به طور مطلق جاری می شود ولی در شرایط طرفین، اهلیت تابع اصل قرار نمی گیرد. در شرایط دو عوض نیز در آن جا که مربوط به مالیت داشتن و قابلیت انتقال است، اصل صحت جاری نمی شود.
قانون مدنی ایران در ماده ی223 مقرر می دارد: «هر معامله ای که واقع شده باشد محمول بر صحت است، مگر این که فساد آن معلوم شود.» به نظر می رسد که قانون گذار ایرانی در تنظیم مادهی فوق، از نظر مشهور فقها تبعیت کرده و اصل صحت را به عنوان قاعده ای عام در تمام موارد جاری دانسته است؛ منتها، این شرط عقلی در اصل صحت مندرج است که موضوع و محل اجرای آن بایستی موجود باشد؛ زیرا صحت و فساد را درباره ی قراردادی می توان تصور کرد که واقع شده باشد نه عقدی که در آینده واقع می شود یا در جریان وقوع است. به همین دلیل ماده ی 223، با عبارت «هر معامله که واقع شده باشد» هم عموم قاعده را می رساند و هم این قید را که اصل صحت تنها برای معامله ی واقع شده تأسیس گردیده است. اما باید در نظر داشت که وقوع قرارداد به معنای حقوقی آن نمی تواند شرط اجرای اصل صحت باشد زیرا طبق این معنا، عقد تنها با جمع آمدن تمام شرایط صحت خود واقع میشود و عقد باطل با عقد غیر موجود تفاوتی ندارد. به بیان دیگر وقوع عقد به معنای حقوقی عین صحت آن است؛ و جریان اصل صحت پس از احراز تمام شرایط و ارکان حقوقی قرارداد فایدهای ندارد زیرا تردید در هر یک از شرایط، تردید در وقوع عقد است که با اصل صحت، این تردید از بین نمی رود. پس ناچار باید وقوع قرارداد را وقوع ظاهری دانست. به این معناکه هرگاه ارکان وقوع عقد به ظاهر جمع آید و بتوان گفت که قرارداد بسته شده است، محل و ظرف اجرای اصل صحت نیز پدید می آید.
بنابراین هر شکی که درباره ی شرط یا تحقق مانعی در صحت عقد به وجود آید تابع اصل صحت است و مدعی فساد باید اثبات فساد را برعهده بگیرد. و این نظر که اعتبار اصل صحت محدود به این است که اجرای آن با اصل عدم یا استصحاب یا برائت در تزاحم نباشد مردود است؛ زیرا اصل صحت به عنوان اماره، مقدم بر اصول عملی است و بر فرض که اصل صحت جزو اصول باشد بایستی وارد بر اصول دیگر باشد زیرا علت تأسیس آن، جلوگیری از زیان های اجتماعی ناشی از فساد عقد است..
بعد از این مرحله، یک پرسش باقی می ماند و آن این که با احراز چه وقایعی عقد به ظاهر واقع می شود و محل اجرای اصل صحت به وجود می آید؟
در پاسخ این سؤال باید گفت، رکن اساسی هر عقد وقوع تراضی است و شرایط دیگر در اطراف این محور اصلی می گردد و زمینه را برای سلامت و اعتبار آن فراهم می آورد. پس شک در وقوع تراضی، بی گمان شک در وقوع عقد است و استناد به اصل صحت آن را از بین نمی برد. فرض کنیم اختلاف شده است که آیا دو طرف هنوز در مرحله ی گفتگوهای مقدماتی بوده اند یا ایجاب و قبول را به طور قاطع بیان کرده اند یا نه؟ در این دعوی، نسبت به تحقق عقد و موطن اصل صحت تردید وجود دارد. هنوز جوهر اصلی عقد مایه نگرفته است تا بتوان وصف صحت را از عوارض آن شمرد. ناچار اصل عدم و استصحاب بقای دو عوض در ملک مالک قبلی آن ها نقش طبیعی خویش را به عهده می گیرد و مدعی وقوع و اعتبار عقد می بایستی بار اثبات را به دوش کشد.
2-1-4-3- قاعده ی کلی در اجرای اصل صحت
به طور کلی، در تمام دعاوی فرعی که به طور مستقیم یا غیرمستقیم به تردید درباره ی تراضی می انجامد از قلمرو اصل صحت بیرون است. مانند شک در ماهیت پیشنهاد، که ایجاب است یا دعوت به مذاکره، تردید در این که پاسخ به ایجاب، قبول است یا پیشنهاد جدید، تردید در این که آیا قبول پیش از پایان مدت اعتبارِ ایجاب، اعلان شده است یا بعد از آن، شک در زنده بودن گویندهی ایجاب به هنگام قبول، سوء تفاهم دربارهی نوع عقد مانند این که مالک ادعا کند که مال را اجاره دادهام و طرف قرارداد بگوید برای حفظ مال اجیر شده ام، مطابق نبودن و قبول درباره ی موضوع معین، مثلاً اجیر ادعا کند برای دوختن پیراهن اجیر شده و مستأجر بگوید برای دوختن شلوار اجیر کرده است. همچنیـن در مورد عـارض شدن حادثه ای که به بطلان عقدی میانجامد (مانند تلف کردن مورد اجاره پیش از پایان مدت) اصل صحت جاری نمی شود. زیرا اصل صحت ناظر به درستی شرایط و ارکان عقد در هنگام انعقاد است و به حوادث آینده نظر ندارد. چرا که وقوع چنین رویدادی با صحت عقد در آغاز انعقاد منافات ندارد.
برعکس، در مواردی که ادعا می شود بیان اراده با قصد باطنی یکسان نیست یا اشتباه در شخصیت طـرف معاملـه یا وصف ذاتـی مـورد معاملـه رخ داده است یا طرف قرارداد به دلیل فشارهای خارجی (اکراه) مختار نبوده است یا دو طرف یا یکی از آن ها اهلیت عهد بستن را نداشته است یا موضوع انتقال به هنگام انعقاد پیمان، مالیت یا قابلیت انتقال را دارا نبوده است یا در مشروع بودن جهت عقد تردید شود؛ اصل، صحت عقد است و طرفی که می خواهد فساد عقد به ظاهر واقع شده را اثبات کند باید دلیل بیاورد. همچنین در مورد وجود هر شرط فاسد در عقد و تردید در سرایت آن به ارکان معامله، اصل صحت جاری شود.
لازم به ذکر است در صورتی که اصل صحت در اختلافات اجیر و مستأجر جاری شود، هـرگاه مدعـی فسـاد اجاره، اجیـر باشد و اجرت المسمی نیز بیش تر از اجرت المثل باشد اجیـر نمی تواند مابهالتفـاوت اجـرتالمثل و اجـرت المسمی را مطالبه نماید هر چند که بر مستـأجر واجب است که اجرت المسمی را بپردازد. برعکس، اگر مدعی، مستـأجـر باشد و اجـرت المسمی کم تر از اجـرت المثل باشد نمی تواند مازاد بر اجـرت المثـل را از اجیـر مطالبـه نماید؛ همچنان که اجیـر نمی تـواند بیش از مقـدار اجرت المسمی (اجرت المثل) را مطالبه نماید.
2-1-5- اختلاف در مدت عقد

مطلب مشابه :  اختلال وسواس فکری عملی، اختلال اضطراب فراگیر، ویژگی های خانوادگی