اختلافات اجیر و مستأجر

دانلود پایان نامه

مقتضای عقد اجارهی اعمال، به شکل صحیح این است که مستأجر مالک منفعت اجیر (عمل) و اجیر نیز مالک اجرت شود و در نتیجه ی این مالکیت، هر یک از مستأجر و اجیر ملزم هستند تعهدات خود را به مرحله اجرا گذاشته و به آن عمل کنند یعنی اجیر ملزم است با انجام دادن عمل مورد توافق، به عهد خود وفا کند و مستأجر نیز ملزم به پرداخت اجرت در مقابل عمل انجام شده به اجیر میباشد.1 اما گاه ملاحظه می شود که به مودّای عقد عمل نمی شود و این امر باعث بروز اختلافاتی بین طرفین عقد می گردد.
فصل حاضر در دوگفتار به اختلافات اجیر و مستأجر در انجام تعهدات خود و چگونگی حل آنها میپردازد.
3-1- اختلاف در تعهدات اجیر
گاهی مستأجر ادعا می کند که اجیر در انجام تعهدات خود اعم از انجام عمل یا تسلیم آن و … قصور یا تقصیر کرده است و خواستار ایفای تعهدات و یا جبران خسارات وارده توسط اجیر می گردد. بنابراین در این گفتار، اختلافاتی چون، اختلاف در انجام عمل (اجرای کار مورد تعهد)، تسلیم کالایی که عمل بر روی آن انجام گرفته، اختلاف در حفظ کالا تا زمان تسلیم به مستأجر و اختلاف در تعدی و تفریط مواردی هستند که مورد بررسی قرار خواهند گرفت.
3-1-1- اختلاف در انجام عمل
ممکن است در انجام عمل بین طرفین قرارداد اجاره، اختلاف شود به طوری که مستأجر با ادعای تخلف اجیر از تعهد، انجام کار مورد تعهد را مطالبهکند و اجیر ادعا کند که کار مورد تعهد طبق قرارداد انجام گرفته است. در این صورت تکلیف چیست؟
با توجه به معیاری که در تمیز مدعی ارائه شده است، خواه معیار تمیز مدعی، مصب دعوا و عبارت متنازعین باشد به طوری که آنچه را که یکی اثبات می نماید دیگری انکار کند و خواه معیار آن مخالفت با اصل باشد، مورد مسأله از باب مدعی و منکر بوده و قول منکرِ انجام کار و تعهد که موافق با اصل عدم است مقدم می شود با این توضیح که مدعی انجام کار یعنی اجیر، باید ادعای خود را ثابت نماید. اما در صورتی که نتواند دلیل و بیّنه ای بر ادعای خود بیاورد قول مستأجر (کارفرما) به انضمام سوگندش مقدم میشود و اجیر به عنوان متخلف از انجام عمل، محکوم می گردد.
اما نکته ی قابل توجه این که تخلف از انجام عمل، گاه تخلف از اصل عمل و گاهی هم از جزء عمل است که اجیر در هر دوصورت باید عدم تخلف خود را اثبات نماید، اما بر عکس، اگر تخلف وی اثبات شود آثاری بر آن مترتب می شود که در ذیل صور مختلف تخلف و حکم آن مورد بررسی قرار می گیرد.
3-1-1-1- تخلف از اصل عمل
تخلف اجیر از انجام اصل عمل دو فرض پیدا میکند: فرضی که خود عمل بدون در نظر گرفتن زمان، مورد تقاضای مستأجر بوده و فرضی که عمل در مدت مقرر باید انجام می گرفته است و در هیچ یک از این دو فرض اجیر اقدامی برای انجام کار نکرده است.
الف) تخلف اجیر از انجام کار، بدون تعیین زمان
شیوهی تعیین مقدار کار، بر حسب نوع آن متفاوت است مانند قرارداد اجاره برای دوختن دو دست پیراهن با ویژگی های مشخص یا یک مرتبه ختم قرآن و یا … بدون ذکر زمان انجام کار. در این فرض آیا اجیر آزاد است هرگاه اراده کرد اقدام به انجام عمل نماید؟
در این بـاره گفته شده است که عدم تعیین زمان بر انجام کار اقتضای تعجیل دارد و با مطالبهی مستأجر، اجیر مکلف به انجام عمل است و مدت معقول ظرف آن است.
پس از گذشتن مدت معقول، هر گاه اجیر از انجام تعهد خود، امتناع نماید در صورتی که انجام عمل غیر ممکن نشده باشد یعنی محل عمل از بین نرفته باشد، اجیر ملزم به انجام عمل می شود و اگر الزام وی ممکن نگردد در صورتی که مباشرت اجیر شرط نشده باشد، حاکم می تواند به مستأجر اجازه دهد که خود عمل را انجام دهد و متخلف (اجیر) را به تأدیه ی مخارج آن محکوم می نماید.
اما در صورتی که اجیر خاص باشد یا مباشرت اجیر عام در انجام کار شرط شده باشد، باید کار به وسیلهی خود او انجام گیرد و در صورت خودداری از آن، دادگاه می تواند از راه تعیین مبلغی جریمه برای هر روز تأخیر، او را اجبار کند. هرگاه اجبار اجیر از این راه نیز ممکن نشد مستأجر حق فسخ قرارداد و مطالبهی خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را پیدا می کند. در مواردی که انجام کار به وسیله ی دیگران ممکن باشد مستأجر می تواند از دادگاه بخواهد که با فروش اموال اجیر، وسایل اجرای تعهد را فراهم سازد.
اما اگر بعد از تخلف اجیر، انجام تعهد به جهت از بین رفتن محل آن غیر ممکن گردد مثلاً مالی که قرار بود روی آن عمل انجام شود تلف گردد، حکم به بطلان قرارداد اجاره میشود.

مطلب مشابه :  ارزیابی اثربخشی

ب) تخلف اجیر از انجام کار در مدت مقرر
هرگاه در عقد اجاره، انجام عمل معینی در مدت معینی مورد توافق قرار گیرد و مدت تمام بشود بدون این که اجیر شروع در عمل کرده باشد دو فرض در مسأله موجود است:
1- ب) تقاضای عمل و زمان به نحو وحدت مطلوب
در صورتی که زمان انجام کار قید عمل و در حقیقت جزئی از موضوع قرارداد باشد مثل این که متصدی رستوران (اجیر) به فراهم کردن و تسلیم غذا برای صد نفر در روز معین و به مناسبت جشنی تعهد نماید. انجام تعهد وی پس از موعد مقرر هیچ فایده ای برای متعهدله (مستأجر) ندارد. بنابراین حکم به بطلان قرار داد می شود و اجیر مستحق اجرتی نخواهد بود خواه در این تخلف تقصیری متوجه او باشد یا نباشد. در این فرض آنچه به حکم قانون در ماده ی226 ق.م، برای متعهدله ثابت شده است تنها درخواست جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد است و متخلف در صورت تقصیر مسئول جبران خسارت ناشی از تخلف خود می باشد.
2- ب) تقاضای عمل و زمان به نحو تعدد مطلوب
در صورتی که زمان مقرر برای انجام عمل، قید عمل نباشد، بلکه مقصود اصل تعیین عمل باشد و تعیین زمان به جهت تعجیل و از باب شرط ضمن عقد باشد، با گذشت زمان باز هم انجام کار در خارج از زمان به نحو تعدد مطلوب، مورد تقاضـا است و متعهدله میتواند علاوه بر مطالبهی خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد اجرای تعهد را نیز از متعهد بخواهد همچنین مستأجر در این حالت حق فسخ اجاره را دارد .
3-1-1-2- تخلف از جزء عمل
در صورتی که اجیر با اخلال در جزء عمل از عهدهی انجام کار مورد توافق، تمام وکمال بر نیاید حکم مسأله با توجه به کیفیت لحاظ اجزاءِ عمل در متعلق اجاره، مختلف میشود.

مطلب مشابه :  تأثیر استرس و مهارت های مقابله ای بر سلامت روان، شکل های سالم و ناسالم مذهب و معنویت، تأثیر روابط بین فردی بر سلامت روان