اشتباه ناشی از تفکیک

اشتباه ناشی از تفکیک

براساس بند 6 ماده 25 قانون ثبت «رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیک رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند». همانگونه که از مفاد این ماده بر می آید این بند مخصوص اشتباهاتی است که در عملیات تفکیکی رخ داده و منجر به انتقال رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا ثبت دفتر املاک شده باشد در صورتیکه رفع اشتباه خللی به حق دیگران وارد نسازد هیات نظارت دستور اصلاح صادر می نماید در غیر اینصورت یعنی در صورت ایراد ضرر بدیگری متضرر بایستی به مراجع قضایی مراجعه نماید مطابق قسمت آخر بند 376 مجموعه بخشنامه های ثبتی که مقرر داشته « نیز نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود انجام نشده تفکیک قسمتی از آن بوسیله اداره ثبت برای انجام معامله ممنوع است» عملیات تفکیکی بعد از عمل تحدید حدود انجام می شود. در صورتیکه مدت اعتراض سپری شده یا اگر اعتراضی رسیده حکم نهایی صادر و به اجرا درآمده باشد. به این ترتیب که ممکن است در قید مساحت و حدود و متراژ و حقوق ملک در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ داده باشد. اصلاح آن بستگی به این دارد که نسبت به صورت جلسه اقدامی بعمل آمده است یا خیر توضیح اینکه:

  • اگر نسبت به صورت مجلس تفکیکی از لحاظ تنظیم سند رسمی یا ثبت دفتر املاک اقدامی نشده باشد چنانچه اشتباه محرز باشد ثبت محل نسبت به اصلاح و رفع اشتباه اقدام می نماید و حتی اگر صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال شده باشد ثبت محل با تهیه صورت مجلس اصلاحی مورد اصلاح را به دفترخانه مربوطه اعلام می کند تا با رعایت موارد اصلاحی اقدام نماید چنانچه حجم اصلاحات گسترده باشد صورت مجلس تفکیکی را استرداد و ابطال و صورت مجلس تفکیکی جدید را با اعمال اصلاحات بجای آن به دفتر خانه ارسال میدارد[1] توضیح این بند بدین شرح است که اشخاص از طریق یکی از دفاتر اسناد رسمی درخواست تفکیک ملک خود را می نمایند و اداره ثبت پس از انجام عملیات تفکیکی و تنظیم صورت مجلس تفکیک آنرا به دفترخانه متقاضی ارسال می نمایند حال اگر این صورت مجلس اشکالی داشت اگر اشکال جزیی باشد اداره ثبت قسمت اشکال را توضیح می دهد و دفترخانه با ملاحظه توضیح نسبت به تنظیم اسناد قطعات اقدام می نماید ولی اگر صورت جلسه اشکالات متعددی داشت یعنی تمامی یا اکثر قطعات اشتباهی باشد آنوقت اداره ثبت صورت جلسه را از دفترخانه می خواهد و ممکن است صورتجلسه جدیدی تنظیم نماید یا اصلاحیه دیگری به صورت جلسه الحاق نماید و در مواردیکه مالک قصد فروش قطعات تفکیکی را نداشته باشد و بخواهد به قطعات تفکیکی ورقه مالکیت بنام خود بگیرد اداره ثبت در این موقع صورتجلسه را به دفترخانه نمی فرستند و در اداره پس از اصلاح صورتجلسه مطابق آن به قطعات تفکیکی بنام مالک ورقه مالکیت صادر می نماید. [2]
  • در صورتی که نسبت به صورتمجلس تفکیکی، توسط دفترخانه سند رسمی تنظیم شده باشد پس از احراز وقوع اشتباه، ثبت محل، مورد اصلاحی را به دفترخانه اعلام تا با تنظیم سند اصلاحی پیرو سند قبلی با حضور افراد ذی نفع اقدام و اشتباهات را اصلاح نمایند در این مرحله سند تنظیمی دفترخانه وارد دفتر املاک نشده یعنی اداره ثبت خلاصه معامله ارسالی دفترخانه را در خصوص آن پلاک وارد دفتر املاک ننموده است.

3- چنانچه سند تنظیمی دفترخانه بعد از ارسال به اداره ثبت وارد دفتر املاک شده باشد یا دفترخانه سندی نسبت به قطعات تفکیکی تنظیم نموده و خود اداره ثبت بدرخواست مالک جهت صدور ورقه مالکیت نسبت به قطعات خود ملک را وارد دفتر املاک نماید دیگر امکان اصلاح سند مقدور نیست و هیات نظارت بایستی رسیدگی نماید و هیات نظارت هم زمانی نسبت به اصلاح سند رای صادر می نماید که بحقوق دیگران خللی وارد نیاید وگرنه حل مشکل و اصلاح سند با مراجع قضایی است لازم به توضیح است که تشخیص ورود خلل بحقوق دیگران با هیات نظارت است[3] .

یک رای در صورتمجلس تفکیکی شماره 11097 اداره ثبت… حد جنوبی قطعه 384 تفکیکی به طول 88/17 متر به خیابان ده متری تعریف شده و به همین نحو مورد انتقال واقع و منجر بصدور سند مالکیت با پلاک 2044/ 122 بخش 11 تهران بنام خریدار شده با رسیدگی که بدرخواست مالک به عمل آمده معلوم شده که حد مذکور شامل دو قسمت اول به طول 88/17 متر و دوم به طول 65/2 متر پخی است به خیابان ده متری که قسمت دوم در صورت مجلس تفکیک از قلم افتاده است مراتب با تصدیق به اینکه در مساحت تغییری حاصل نمی شود گزارش و کسب تکلیف شده است، پس از رسیدگی به موضوع در هیات نظارت اداره کل ثبت استان تهران رای شماره 8552-30/6/72 به قرار زیر صادر شد. با توجه به محتویات پرونده نسبت به اصلاح حد جنوب پلاک مورد گزارش در دفتر املاک و سند مالکیت و سایر سوابق مربوطه به نحو صحیح اقدام نمایند. [4]

در خصوص اعلام موضوع اشتباه در تفکیک به هیئت نظارت بایستی در گزارش ارسالی حدود اولیه ملک قید و رونوشت صورتمجلس تفکیکی (فتوکپی صورتمجلس تفکیکی) و نقشه ای که در آن مورد اشتباه نمایان شده باشد ارسال گردد. [5] در این مورد اختیارات هیات نظارت بر اینکه رای صادره نباید خللی به حقوق دیگران وارد سازد مشروط شده است، بنابراین، چنانچه حسب تشخیص هیات بیم تضییع حقی برود رسیدگی قضایی تجویز می گردد.

مبحث اول- احکام  مقرر در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری

لازم است در خصوص ماده 101 قانون شهرداری که در ارتباط با تفکیک املاک و اراضی می باشد و با بند 6 ماده 25 قانون ثبت مرتبط است نکته ای بیان شود ماده 101 قانون شهرداری به عنوان ماده واحده مقرر می دارد که: ادارات ثبت اسناد املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید تسلیم شهرداری نماید باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از طرف شهرداری حداکثر ظرف 3 ماه تایید و کتباً به مالک ابلاغ شود. بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک می تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید دادگاه با رعایت حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده 5 به موضوع رسیدگی و اتخاذ تسلیم می نماید کمیسیون ماده 5 حداکثر ظرف 2 ماه به دادگاه مزبور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر مینماید[6] این ماده با 5 تبصره در مورخه 28/2/1390 مورد اصلاح قانونگذار قرار گرفته است و احکام تفصیلی در مورد تفکیک املاک را با خود دارد.

مطلب مشابه :  تحلیل ماهیت پول

در خصوص ماده فوق همانطوریکه ادارات ثبت و دادگاه ها ملزم هستند که در موقع تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه مورد تایید شهرداری ها انجام دهند همین قاعده راجع لزوم پرسش از وزارت جهاد کشاورزی در خصوص تفکیک عرصه اراضی و املاک خارج از محدوده قانونی شهرها نیز باید رعایت شود. ضمن اینکه در موقع تفکیک املاک واقع در بافت مسکونی روستاها باید نقشه تفکیکی به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل برسد و مرجع  اخیر الذکر انجام عملیات تفکیک را بلامانع اعلام نماید. [7]

آنچه که در ماده 101 قانون شهرداری قابل توضیح است این که در صورتیکه نقشه مورد تایید شهرداری ناقص یا مبتنی بر اشتباه باشد و اداره ثبت به استناد همان نقشه ناقص عمل تفکیک را انجام دهد و به تبع همان صورت جلسه تفکیک دفاتر اسناد رسمی مبادره به تنظیم سند نماید یا دفتر املاک به استناد همان صورت جلسه به نام مالک سند مالکیت صادر نماید رسیدگی به این اشتباه به استناد بند 6 ماده 25 قانون ثبت در صلاحیت هیات نظارت می باشد که شقوق ذیل در این خصوص متصور است:

  • اگر قبل از تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی یا قبل از صدور سند مالکیت به نام مالک توسط اداره ثبت متقاضی یا اداره ثبت به اشتباه مربوطه اطلاع پیدا نماید اداره ثبت با اصلاح صورتجلسه تفکیکی و اصلاح نقشه توسط شهرداری صورتجلسه اصلاحی جهت تنظیم اسناد مربوطه به دفترخانه می فرستد و دفتر خانه نیز به استناد صورتجلسه تفکیکی اصلاح شده اقدام به تنظیم اسناد مربوطه می نماید. در این خصوص و در کلیه موارد نقشه به دفاتر اسناد رسمی ارسال نمی گردد.
  • در صورت تنظیم سند به استناد نقشه و صورتجلسه اشتباهی و درج آن در دفتر املاک با توافق متعاملین هیات نظارت به موضوع رسیدگی و دستور اصلاح اسناد را به اداره ثبت می دهد.
  • در صورت عدم توافق متعاملین یا عدم دسترسی به یکی از طرفین اسناد، ذینفع باید به مراجعه قضایی شکایت نماید و مراجع مربوطه با بررسی اسناد و مدارک در خصوص اصلاح سند اتخاذ تصمیم می نماید. توضیح این که تنظیم صورتمجلس تفکیکی در ادارات ثبت با ملاحظه نقشه صادره از شهرداری و گواهی پایان کار آپارتمان ها انجام می گیرد که گواهی مزبور باید با وضع محل منطبق باشد در غیر اینصورت اداره ثبت نمی تواند صورت جلسه تفکیکی را به استناد گواهی پایان کار تنظیم نماید[8] و گواهی مزبور را جهت اصلاح به شهرداری اعاده می دهد. در خصوص بند 6 نیز اگر مالک متضرر از تفکیک باشد باید شکایت خود را از طریق هیات نظارت پیگیری نماید چرا که در صورت شکایت به مراجع قضایی، مراجع مزبور به علت عدم اشراف بر موضوع پرونده امر را به شایستگی هیات نظارت و عدم صلاحیت خود به هیات اعاده خواهد نمود.

مبحث دوم- مسئولیت شهرداری در تنظیم نقشه ناقص

شخصی که از سهل انگاری شهرداری در تهیه نقشه ناقص دچار خسارت و ضرر و زیان گردیده می تواند به استناد ماده 11 قانون مسئولیت مدنی درخواست جبران خسارت و ضرر و زیان از شهرداری بنماید.[9] چه براساس ماده یاد شده، کارمندان دولت و شهرداریها و موسسات وابسته به آنها که به مناسبت انجام وظیفه عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی، خسارتی به اشخاص وارد نمایند، مسئول جبران خسارت وارده می باشد. بنابراین هر گاه مشخص شود که مامور شهرداری با سهل انگاری و ارتکاب تقصیر نقشه ای ناقص تهیه کرده است و بعنوان مثال موجبات اطاله انتقال و معامله ملک را فراهم ساخته است و از این جهت مالک سازنده به موقع نتوانسته است به تعهدات خود در مقابل بانک عمل کند یا در تحویل سند به خریداران احتمالی تاخیر کرده است و این در حالی بوده است که بانک یا خریداران یاد شده برای تاخیر وجه التزام تعیین کرده اند، بنطر می رسد مورد، از موارد سبب عرفی مستقیم در ایراد زیان تلقی شود و اصولاً بتوان اقدام به طرح دعوای خسارت نمود منتهی در این مورد، ابتدا باید براساس تبصره 1 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، وقوع تخلف از ناحیه مامور مربوطه در امور راجع به وظایف از ناحیه دیوان عدالت محرز شده و سپس دادگاه عمومی اقدام به صدور حکم به میزان خسارت وارده و جبران آن نماید.

البته همانطوری که گفته شد نقشه تفکیکی مستند تنظیم صورتجلسه تفکیکی توسط اداره ثبت باید مطابق  ماده 154  قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداری و ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی[10] به تایید شهرداری محل برسد. لیکن در مواردی ادارات ثبت بدون تایید نقشه تفکیکی توسط شهرداری می تواند راساً اقدام به تفکیک نمایند به عنوان مثال بند 372 مزبور بخشنامه های ثبتی مقرر داشته که: هر گاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود نیاز به مبادله قسمت های جزیی از املاک خود را داشته باشد می توان با تنظیم صورتجلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل کرد و رعایت تشریفات تفکیک ضرورتی ندارد بنابراین اگر یکی از دو مالک مجاور بخواهد به عنوان مثال پنج متر از ملک همسایه مجاور خود را جهت استفاده بهینه به ملک خود الحاق نماید و مالک مجاور نیز راضی باشد تشریفات تفکیک مطابق مواد فوق لازم نبوده و بعد از تفکیک قسمت مورد نیاز مجاور و تنظیم صورتجلسه تفکیکی توسط اداره ثبت (بدون نیاز به مجوز شهرداری) نقل و انتقال آن در دفتر خانه و با تنظیم سند قطعی انتقال به مجاور انجام می گیرد یا به استناد تبصره ماده 3 قانون اصلاح مواد 1، 2 و 3 اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد املاک مصوب 31/4/1365 که مقرر می دارد: در هر مورد که در اجرای موارد مذکور در این قانون نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود راساً اقدام خواهند نمود یعنی در این موارد نیز مطابق مواد فوق الذکر نیازی به تشریفات جهت اخذ نقشه شهرداری نمی باشد. و در آخر جا دارد دو مورد از نظریه های اداره حقوقی قوه قضائیه در ارتباط با ماده 101 قانون شهرداری که مفهوم و مفاد هر دو یکسان است در این جا ذکر شود.

مطلب مشابه :  تعریف شخصیت از دیدگاه روان شناختی

الف- نظریه شماره 6399/7 مورخه 18/10/1389 : چنانچه مالک شخصاً  جهت تفکیک ملک خود در اجرای ماده 101 قانون شهرداری به شهرداری مراجعه نموده و نقشه تفکیکی  توسط شهرداری را قبول نماید و براساس آن اسناد مالکیت قطعات تفکیک شده دریافت نماید در حکم توافق با شهرداری بوده و نمی تواند بابت بهای اراضی در شوارع خیابان، کوچه و عابر که براثر تفکیک ایجاد گردیده از شهرداری وجهی مطالبه نماید. چون مالک نمی تواند مطالبه وجه نماید به طریق اولی وراث نیز نمی تواند ادعایی  برعلیه شهرداری داشته باشد .

ب- نظریه شماره 4267/7 مورخه 19/7/1389: در مورد درخواست تفکیک اراضی داخل در محدوده شهر و حریم آن از طرف مالک چنانچه در اثر تفکیک، معابر و شوارع عمومی احداث شود شهرداری بابت معابر و شوارع مذکور نباید وجهی بپردازد چنانچه مالک شخصاً برای تفکیک ملک خود به شهرداری مراجعه نموده و نقشه تفکیک شده توسط شهرداری را قبول کرده و براساس آن اسناد مالکیت قطعات تفکیک شده را دریافت نماید در حکم توافق با شهرداری بوده و مستحق مطالبه وجهی نخواهد بود.

[1] – محمود تفکریان، وظایف هیات نظارت و شورای عالی ثبت، ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران، شماره 34، ص 35.

[2] – بند 318 مجموعه بخشنامه های ثبتی- نسبت به آپارتمان هایی که با رعایت ضوابط مقرره تفکیک شده استف در صورت درخواست مالک، اداره ثبت براساس صورت مجلس تفکیکی و یا ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از آپارتمان ها، سند مالکیت تفکیکی جداگانه صادر و تسلیم نمایند.

[3] –  بند 4 ماده 25 قانون ثبت … و در صورتیکه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آنرا صادر می نماید و در صورتیکه اصلاح مزبور خللی بحق کسی برساند به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند بدادگاه مراجعه نماد.

[4] –  علی حقیقت، ثبت املاک در ایران، همان منبع،  صص 181- 182.

[5] – از 17 ماده 3 آیین نامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض.

[6] – رای شماره 148 مورخه 12/3/1387 هیات عمومی دیوان عدالت اداری در ارتباط با ماده 154 اصلاحی قانون ثبت که مقرر می دارد: دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن اقدام نماید … این است که امر تفکیک و افراز اراضی داخل محدوده و حریم شهرها با دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد املاک می باشد و وظیفه شهرداری ها منحصراً اظهار نظر کتبی نسبت به نقشه ملک و ارسال آن به مرجع ذی صلاح مقرر در ماده فوق می باشد و راساً مسئولیتی در باب امر تفکیک یا افراز ندارد.

[7] –  داریوش بهرامی، حقوق ثبت املاک در ایران، چاپ اول، نشر میزان، تهران، 1391، ص 799.

[8] – دستور العمل تفکیک آپارتمان ها مصوب 20/5/1372: « بند 2-  تفکیک آپارتمان ها براساس گواهی پایان کار آپارتمان های انجام می گردد در صورتی که گواهی مزبور با وضع محل منطبق باشد قید مدت اعتبار در گواهی و انقضاء مدت آن مانع عملیات تفکیکی نخواهد بود. بند 3- حدود ملک مطابق دفتر املاک و سند مالکیت ذکر و گواهی شود موارد تفکیک داخل در محدوده آن بوده و با گواهی پایان کار مطابقت دارد».

[9] – ماده 11- قانون مسئولیت مدنی – کارمندان دولت و شهرداریها و موسسات وابسته به آنها که به مناسبت انجام وظیفه عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی خساراتی به اشخاص وارد نمایند مسئول جبران خسارات وارده می باشند…

[10] –  ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 22/12/1351 در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشد ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری براساس طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام نماید. هر گاه ظرف مدت 4 ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز راساً اقدام خواهند نمود.