انعقاد قرارداد

دانلود پایان نامه

2) اجاره، وجوب اتمام عمل را اقتضا نمی کند بلکه وجوب اتمام آن تکلیف مستقلی است بنابراین دلیلی بر ضمان مستأجر در مابقی عمل وجود ندارد مخصوصاً اگر فاسخ، اجیر باشد .
4-2-1-2- اثر فسخ بعد از انجام کار
هرگاه عقد اجاره بعد از تمام شدن کار اجیر فسخ گردد، اجیر اجرت المسمی را مطالبه می کند، و مستأجر وظیفه دارد اجرت المثل آن چه را که استیفاء کرده است پرداخت نماید زیرا استیفاء منفعت یا کار به نحو ضمان واقع شده است. پس زمانی که ضمان مستأجر نسبت به پرداخت اجرت المسمی به وسیله ی فسخ عقد از بین برود، پرداخت اجرت المثل تعیّن پیدا می کند.
4-3- اختلاف در انفساخ اجاره
انحلال قهری عقد که از آن به انفساخ یاد میشود یکی از راههای خاتمهی قرارداد است. قهری بودن انحلال بدین معنی است که عقد بدون این که نیاز به عمل حقوقی اضافی باشد خود به خود از بین می رود و حق انتخاب برای یکی از دو طرف یا دادگاه باقی نمی ماند. قهری بودن انحلال در انفساخ وصفی است که آن را از اقاله و فسخ متمایز می سازد.
عواملی که سبب انفساخ عقد اجاره پس از انعقاد صحیح آن می گردد می تواند ناشی از ارادهی طرفین یا حکم قانون گذار باشد. ناگفته نماندکه قهری بودن انحلال منافاتی با ارادی بودن سبب آن ندارد زیرا طرفین می توانند توافق کنند که در صورت جمع آمدن شرایطی در آینده عقد منحل شود که ازآن به شرط فاسخ یاد می شود. در جایی نیز که وضعیت و شرایط خاصی در خارج بروز می کند و مانع انجام قرارداد میشود و انفساخ از حکم قانون گذار نشأت می گیرد، در این حالت نیز از تحلیل حکم چنین برمی آید که قانون گذار ارادهی مفروض و ضمنی دو طرف را اجرا می کند.
در این جا از بیان شرط فاسخ صرف نظر می کنیم چرا که اختلاف در شرط فاسخ به اختلاف در وجود شرط که سابقاً مورد بحث واقع شده است برمی گردد. بنابراین موارد دیگری که انفساخ در آنها تحقق مییابد مورد بررسی قرار می گیرد. از جمله این موارد می توان به موت اجیر، تعذر عمل اجیر، تلف محل اجاره و ترک عمل اشاره کرد.
البته عده ای از حقوق دانان موارد مذکور را در ذیل بطلان اجاره مورد بحث قرار داده اند. به نظر آنان به کار بردن اصطلاح بطلان با طبیعت اجاره و اثر آن سازگارتر است زیرا اثر اجاره، تملیک تدریجی منفعت است و هرگاه پس از انعقاد عقد به طور صحیح، برخی از شرایط صحت عقد مانند قدرت بر تسلیم، مفقود شود و معلوم می شود که تملیک از آغاز نسبت به بقیهی مدت باطل بوده است .
قانون مدنی در ماده ی 496 مقرر می دارد: «عقد اجاره به واسطه ی تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود» و در ماده ی 483 مقرر می دارد: «اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه ی حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره منفسخ می شود و . . . » قانون گذار در بیان مقصود خود از هر دو اصطلاح بطلان و انفساخ استفاده کرده است در حالی که اثر انحلال در هر دو ناظر به آینده است.
گفته شده است: بطلان ناظر به شرایط اساسی صحت عقد و فقدان اثر حقوقی از ابتدا است. بنابراین بطلانِ قرارداد، مشمول فقدان آن دسته از شرایطی که نظارت بر بعد عقد دارند نمی شود ، هر چند قانون گذار در مواردی مانند ماده ی 496 و 497 به تسامح از لفظ بطلان در غیر ماوضع له استفاده کرده است. چرا که انحلال عقد طبق مادتین فوق، منصرف به وقوع امر یا حدوث مانع، پس از انعقاد عقد به نحو صحیح است و حکم دادگاه در خصوص بطلان، بر خلاف انفساخ اثر کشفی دارد یعنی دادگاه بررسی می کند که آیا ارکان و عناصر متشکله به طور صحیح تحقق یافته است یا خیر.
با توجه به نکات بالا، به نظر می رسد بیان اصطلاح انفساخ با توجه به مفهوم و اثر آن، منطقی باشد یا لااقل بگوییم مراد ما از انفساخ در این بحث اعم از انفساخ و انکشاف بطلان است همچنان که عده ای بر این راه رفته اند .
4-3-1- اختلاف در انفساخ عقد به جهت مرگ اجیر
هرگاه بعد از انعقاد قرارداد اجاره و قبل از انجام عمل یا در اثناء عمل، اجیر از دنیا برود و مستأجر انجام تعهد اجیر را از وراث وی مطالبه نماید و وراث متوفی به انفساخ عقد استناد نمایند، بیان حل این اختلاف چگونه است؟
در اصل قرارداد و همچنین انجام نشدن تعهد، بین مستأجر و وراث اجیر اختلافی وجود ندارد، اختلاف آن ها مربوط به این است که آیا وراث به عنوان قائم مقام اجیر وظیفه دارندکه از ترکه ی وی موجبات انجام تعهد را فراهم آورند یا این که عقد منفسخ شده و ورثه در قبال انجام عقد تعهدی ندارند و فقط باید به آثار مترتب بر انفساخ ترتیب اثر دهند؟
بنابراین مستأجر مدعی استحقاق مطالبه ی عمل است و وراث اجیر هم مدعی وجود شرایط انفساخ در عقد هستند. بنابراین که استحقاق مستأجر نسبت به عمل، مورد قبول طرف مقابل نیز هست بنابراین وراث اجیر باید وجود شرایط انفساخ را اثبات نمایند تا دادگاه انفساخ عقد را اعلام نماید. برای اثبات انفساخ لازم است اثبات گردد که متعلق اجاره، عملِ خاصِ اجیر و به شرط مباشرت وی بوده است همچنان که بعضی از فقها در چنین حالتی حکم به انفساخ عقد اجاره کرده اند.
البته در مسأله فروض قابل توجهی هست که می توان وظیفه ی وراث را بر اساس آن تعیین کرد.
– هرگاه متعلق اجاره مقید به مدت معینی باشد و اجیر قبل از آن مدت یا در اثناء مدت بمیرد یا این که اجاره مطلق باشد و مرگ اجیر بلافاصله بعد از عقد اتفاق بیفتد و همچنین اگر مرگ اجیر بعد از گذشتن مدتی باشد که برای انجام عمل کفایت می کند، اجاره باطل می شود نه این که منفسخ شود. اما اگر عقد مطلق باشد یا مقید به زمانی طولانی باشد و مدت زمانی بگذرد که در آن مدت اجیر می توانسته کار را انجام دهد ولی به تأخیر بیندازد و سپس از دنیا برود دلیلی بر بطلان یا انفساخ عقد وجود ندارد. نهایت این که گفته می شود با عارض شدن مرگ انجام عمل متعذر شده و تبدیل به بدل می شود و از آن جهت که عدم تسلیم از موجبات خیار است پس مستأجر می تواند عقد را فسخ و به اجرت المسمی رجوع نماید.
هرگاه متعلق اجاره، عملی در ذمه ی اجیر باشد و شرط مباشرت نیز نشده باشد، اجاره با مرگ اجیر منفسخ نمی شود بلکه از ترکهی وی استیفاء می گردد. به این صورت که فرد دیگری برای انجام آن عمل اجیر می شود و اجرت وی از ترکهی میت پرداخت می شود.
در صورت مرگ زنی که برای شیر دادن اجیر شده است، تصریح شده که قیمت شیر دادن (اجرت المثل) از ترکه ی میت خارج و به مستأجر پرداخت می گردد. در انتقاد از این نظر گفته شده است که وقتی امکان دارد با اجیر گرفتن دیگری، عملی که ذمه ی فرد به آن مشغول شده است دفع شود، دلیلی بر پرداخت قیمت (بدل) وجود ندارد. بله اگر فرض شود که اجیر در آن کار منحصر بوده و غیر او یافت نشود حکم به انفساخ وجیه است.
4-3-2- اختلاف در انفساخ قرارداد به جهت تعذر عمل
یکی از شرایط انعقاد عقد، قدرت بر تسلیم موضوع معامله است. این شرط در عقد اجاره ی اشخاص به صورت امکان اجرای تعهد و انجام کار تبلور می یابد. منظور از امکان اجرای تعهد، امکان آن با مباشرت شخص متعهد نیست بلکه امکان اجرای تعهد به طور مطلق با مباشرت متعهد یا دخالت شخص یا اشخاص دیگر است.
اما گاهی بعد از این که عقد در کمال صحت منعقد می شود، اجرای تعهد با موانعی برخورد می کند که غیرممکن می گردد. اما ممکن است غیر ممکن شدن اجرای تعهد مورد قبول مستأجر واقع نشود و اجرای تعهد را مطالبه نماید. در صورت بروز چنین اختلافاتی تکلیف چیست؟
از آن جا که طرفین عقد در وقوع قرارداد اتفاق دارند و اجیر با بیان غیر ممکن شدن تعهد به طور ضمنی بر وجود تعهد معترف است، برای رهایی یافتن از مسئولیت ناشی از عدم انجام تعهد یا تأخیرآن، بار دلیل حدوث مانع را باید به دوش کشد. ادعای اجیر (حدوث مانع) خلاف اصل است بنابراین اگر اجیر نتواند آن را اثبات نماید باید خسارات ناشی از عدم انجام تعهد یا تأخیر آن را به مستأجر بپردازد.
مواردی که باعث تعذّر اجیر از انجام کار می شود و می تواند در اثبات ادعای اجیر موثر باشد به شرح زیر مورد بررسی قرار می گیرد.
4-3-2-1- عدم امکان مادی انجام کار (تعذر ذاتی موضوع عمل)

مطلب مشابه :  افزایش سرمایه