اجاره به شرط تملیک

دانلود پایان نامه

شکی نیست که معامله سلف از اقسام بیع و عقدی لازم و صحیح است و آثار شرعی و اقتصادی نیز بر آن مترتب می شود. ولی آنچه در عمل واقع می شود خالی از اشکال نیست و در عمل شاهد آن هستیم که آنچه در بانکها به عنوان معاملات سلف مورد استفاده قرار می گیرد غیر از چیزی است که در شرع منور و مقدس اسلام مورد تایید قرار گرفته که ذیلا به آنها اشاره می کنیم :
1 ـ اصولا قراردادها تابع نیات و قصد انسانها هستند و برای صحیح بودن یک قرارداد لازم است طرفین نسبت به آن قصد جدی داشته باشند، در حالی که این قرارداد نیز مانند بسیاری از عقود، اغلب صوری و ظاهری و خالی از قصد جدی شکل می گیرد. در حالی که در معامله سلف طبق شریعت اسلامی حتی جزئی ترین مسائل همچون کیفیت تحویل، توانایی بر انجام تعهد و امثال آن باید در معامله ذکر شود.
2 ـ اگر معامله سلف از روی قصد و جدی انجام شود و واقعیت داشته باشد، بانک علی الاصول باید نسبت به همه مراحل آن و همچنین بر فروش و مبلغ دریافتی وکیل نظارت داشته باشد، در صورتی که چنین نظارتی وجود ندارد و بانک جز اسناد و مدارک و محاسبات خود با چیز دیگری سر و کار ندارد.
3 ـ در مورد محاسبه سود، معاملات سلف نیز به شیوه ای که بانک در مورد مضاربه و مشارکت و غیره داشته عمل می کند. در این مورد نیز این اشکال مطرح است که نباید اضافه بر بهای کالا که در معامله بر آن توافق شده است مبلغی به عنوان بهره بر آن افزوده گردد و اگر معامله بر اساس قیمت مشخص و قطعی صورت گرفته است؛ نرخ بهره و سود مورد انتظار معنی روشنی ندارد؛ لکن بانک می تواند چنانکه در معامله سلف رسم است کالا را به بهای ارزان تری خریداری کند، سپس فروشنده را وکیل کند تا از طرف او در سررسید مشخص کالا را بفروشد و پول بانک را بپردازد و اگر بنا شد که بابت این کار سودی به دست آید متعلق به بانک است و وکیل در صورت قرارداد قبلی در این خصوص می تواند حق الوکاله را دریافت کند.
2 ـ 2 ـ 3 ـ 2 ـ 4 ـ بررسی اضطرار درعقود خرید و فروش اقساطی
1 : مفهوم خرید و فروش اقساطی
منظور از خرید و فروش اقساطی عبارتست از واگذاری عین به بهای معلوم به غیر به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی و یا غیر مساوی در سررسید یا سررسیدهای معین دریافت گردد.
از نظر ماهیت حقوقی طبق ماده 244 قانون مدنی اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع و تادیه ثمن موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر اینکه حسب عرف و عادت تجارت در معاملات تجاری وجود شرطی یا تعدی معهود باشد اگر چه در بیع ذکر نشده باشد.
فروش اقساطی ابزاری کوتاه مدت جهت رفع نیازهای سرمایه در گردش واحدها تولیدی از لحاظ مواد اولیه، لوازم یدکی و ابزار کار بوده و به صورت ابزاری میان و بلند مدت برای رفع نیازهای سرمایه ای واحدهای تولیدی و خدماتی از لحاظ وسائل تولید، ماشین و تاسیسات و ابزاری بلند مدت جهت رفع نیاز متقاضیان در زمینه مسکن است.
2 : خرید و فروش اقساطی در رویه عملی بانکها
یکی از قراردادهای موجود در بانک های اسلامی خرید و فروش اقساطی است که به موجب آن بانک ها می توانند در سه بخش اقدام به فروش اقساطی نمایند :
1 ـ فروش اقساطی مواد اولیه و لوازم یدکی و ابزار کار که در قانون بانکداری بدون ربا ماده 13 بند الف به آن تصریح شده است.
2 ـ فروش اقساطی وسایل تولید ماشین آلات و تاسیسات که در ماده 11 عملیات بانکی مندرج می باشد.
3 ـ فروش اقساطی مسکن که در ماده 10 قانون عملیات بانکی بدون ربا نیز به صراحت ذکر شده است.
در کلیه عملیات این سه بخش، بانک ها مواد اولیه، ماشین آلات و ابزار تولید را از منابع اصلی خریداری کند و به طور اقساطی به مشتری می فروشند. تفاوت قیمت و به عبارت دیگر مبلغ اضافی که بانک از مشتری تحویل می گیرد سود بانک محسوب می شود.
صرف نظر از اینکه قراردادهای فروش اقساطی تحت عنوان بیع و شری به صورت نسیه قانونی و شرعی است و بیع عقد لازم و پابرجاست و بدون اشکال است، باید توجه داشت این قرارداد در قانون بانکداری و در مرحله اجرا اشکالاتی به همراه دارد که ذیلا به طور فشرده به ذکر آنها می پردازیم :
1 ـ در بخش فروش اقساطی مسکن آمده است : 1 ـ بانک ها مکلفند قبل از انعقاد قرارداد فروش اقساطی مسکن مبلغی از متقاضیان واحدهای مسکونی به عنوان پیش دریافت نقدا دریافت نمایند.
در اینجا پیش دریافت به عنوان یک قانون توصیه شده است در حالی که بل از انعقاد قرارداد پیش دریافت هیچ رابطه ای با معامله ای که بعدا انجام می شود ندارد و اگر به عنوان قرض باشد باید ضوابط قرض در آن رعایت شود.
2 ـ باید دانست فروش نسیه یا اقساطی مسکن یا کالا با بهای گرانتر از قیمت معمول با رضایت دو طرف معامله اشکالی ندارد، ولی این مطلب در صورتی است که خرید و فروش بر مبنای کل قیمت با احتساب سود انجام گیرد، ولی این مطلب در صورتی است که خرید و فروش بر مبنای کل قیمت با احتساب سود انجام گیرد، ولی اگر قیمت کالا یا مسکن بر اساس توافق معین و مشخص شده باشد و معامله بر اساس آن شکل بگیرد سپس بخاطر تاخیر در پرداخت پول و اقساطی بودن معامله مبلغی بعنوان سود مقرر شود، بدون شک از مصادیق ربا خواهد بود و محاسبه زمان و ملاک قرار دادن نرخ بهره در این گونه موارد قرارداد را تبدیل به قرارداد ربوی می کند.
3 ـ در این قرارداد نیز امکان ظاهرسازی و سوء استفاده به طور گسترده وجود دارد و در بسیاری از موارد قرارداد شکل صوری و ظاهری داشته و خرید و فروش واقعی صورت نمی گیرد که لازم است برای پیشگیری از آن مانند قراردادهای گذشته چاره اندیشی کرد.
4 ـ با اینکه در زمره ضوابط خرید و فروش اقساطی آمده است : بانک ها لازم است بر حسن اجرای قراردادهای منعقده موضوع فروش اقساطی در طول مدت قرارداد نظارت لازم و کافی معمول نمایند، و در اینگونه موارد نظارتی وجود ندارد و تنها همه چیز بر پایه اسناد و مدارک محاسبه می شود و در نتیجه این قرارداد نیز مانند بسیاری از قراردادهای دیگر مورد استفاده قرار گرفته است.
3 : بررسی اضطرار در عقود خرید و فروش اقساطی بانکها
مساله ای که در خرید و فروش اقساطی وجود دارد و شاید بتوان از طریق قاعداه اضطرار آن را حل نمود؛ بحث نرخ نسیه و چگونگی تعیین آن است. نرخ بهره از دو ویژگی تعیین بهره‏ی قطعی در بازار عرضه و تقاضای پول وتضمین اصل وام برخوردار است. بر همین اساس بانک‏های ربوی بدون هیچ‏گونهدغدغه‏ای، نرخ بهره وام را، هم برای تجهیز منابع پولی و هم برای تخصیصآنها به کار می‏گیرند. نرخ نسیه نیز (فروش اقساطی) دقیقا از جهت تعیین وقطعیت سود و تضمین معادل کالای فروخته شده، مشابه نرخ بهره می‏باشد، زیرادر فروش اقساطی، معادل کالای فروخته شده، با ضمانت معاوضی و سود فروشمدت‏دار کالا قطعیت پیدا می‏کند. بر همین اساس فعالیت بانک‏ها در چارچوبعقود بازدهی ثابت (مانند فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک) رشد چشمگیرداشته است. البته دو ویژگی نرخ نسیه، از جهت تعیین سود قطعی و ضمانت معادل سرمایه،بدین معنا نیست که نرخ نسیه همان نرخ بهره می‏باشد، زیرا نرخ نسیهمی‏تواند از نرخ بهره فاصله بگیرد؛ همچنان که در صدر اسلام چنین بوده استو در شرایط فعلی هم، اگر بازار نسیه مستقل از بازار بهره باشد، می‏توانگفت که شاخص مستقلی جهت برآورد سود سرمایه به حساب می‏آید. به دیگر تعبیر،نرخ نسیه، اگر مستقل باشد، وابسته به سود بخش واقعی اقتصاد در قلمرو تولیدکالا و خدمات می‏باشد، ولی نرخ بهره بازار مستقلی از بخش واقعی اقتصاد درقلمرو فوق است.از این رو بهره در بازار پول مستقل از بخش واقعی شکلمی‏گیرد، ولی نرخ نسیه و سود آن می‏تواند مربوط به بخش واقعی اقتصاد باشد. در صورتی که مشتق از نرخ بهره نباشد.
خرید و فروش به صورت نسیه، دقیقا، یک قالب و چهارچوب فقهی ـ حقوقی است. این چارچوب معین نمی‏کند که نرخ نسیه از کجا شکل گرفته است.همچنین نرخ نسیه می‏تواند از نرخ سود سرمایه مشتق شود. سرمایه در بخشواقعی اقتصاد ـ تولید کالا و خدمت ـ در مدت معین، هر میزان که سود داشتهباشد، می‏تواند مبنا و پایه برای تعیین نرخ نسیه شود؛ همچنان که نرخ نسیهمی‏تواند مشتق از نرخ بهره شود. نرخ بهره‏ی هر دوره‏ی زمانی مبنای تعییننرخ نسیه قرار می‏گیرد. بنابراین نرخ نسیه از سه منشأ می‏تواند سرچشمهبگیرد:

مطلب مشابه :  مبارزه با مواد مخدر